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특별기고 - 전세 사기를 당하지 않으려면 - 4회 안전한 전세 계약 방법
조용덕 교수(경기대 부동산·자산관리학과) / 본지 자문위원
기사입력 : 2023.09.13 10:03
전세 계약할 때 안전한 전세계약 방법에 대해 알아보자. 전세계약 과정에서 제일 먼저 알아보아야 할 사항으로는 등기부등본을 꼼꼼하게 살펴보고 권리에 관한 분석을 하여야 한다. 등기부등본은 부동산 거래의 모든 과정에서 반드시 확인해야 하는 가장 중요한 법적 서류로서 표제부, 갑구, 을구로 구성되어 있다.
표제부에는 토지나 건물의 소재지, 용도, 구조 등과 등기신청 날짜가 기재되어 있다. 토지에는 소재지와 지번, 지목, 면적이 기재되고, 건물에는 소재지, 지번, 건평, 층수, 구조, 용도 등이 기재된다. 단, 아파트 등 집합건물은 전체 건물에 대한 표제부와 구분된 개개 건물에 대한 표제부가 따로 있다. 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적 변경도 표제부에 기재된다.
갑구에는 소유권과 관련된 사항이 접수된 날짜순으로 기재된다. 만약 전월세 계약을 맺고자 하는 임차계약예정자라면 등기부등본상 소유자가 맞는지 등기부와 함께 주민등록증, 등기권리증을 반드시 함께 확인한 후 계약을 진행해야 한다. 등기부의 갑구에서는 (가)압류, 가처분, 경매신청, 예고등기, 환매등기 등이 등기되어 있으며, 이러한 권리관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재된다. 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 만약 소유권이 지분으로 된 경우 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유하고 있다는 것을 의미한다. 그리고 등기부에서 다른 내용들은 이전, 변경, 소멸 등이 이루어지면 그 전 내용들은 주말(말소) 되는데 반하여 소유권의 이전에서는 전 소유자의 내용이 주말(말소)되지 않는다는 점이 특이하다.
을구에서는 소유권 이외의 권리에 관한 사항들이 표시되는데 (근)저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소 등기가 기재되어 있다. 그리고 등기의 선후는 갑구와 마찬가지로 을구에서도 접수 일자를 기준으로 한다. 다만, 같은 구 내에서의 순위 비교가 아닌 갑구와 을구 사이의 순위를 비교하고자 하는 경우 중요한 것은 접수번호를 기준으로 한다는 점을 명심하자.
등기부등본의 확인 결과 등기부에 가등기나 가처분, 경매기입등기 등이 등기되어 있으면 어떠한 일이 있더라도 계약을 진행하면 안 된다. 그리고 본인의 계약이전에 설정된 선순위 담보물권 총액이나 선순위 임차인(특히 다가구에서)의 임차보증금 총액에 대해 반드시 확인하여 경매 등 최악의 상황을 상정한 상태에서 그들보다 후순위로 들어가는 내 임차보증금이 안전할지에 대해 확인 분석해야 한다. 결국 경매 등 최악의 상황 즉, 선순위 담보물권 총액과 선순위 임차인 그리고 그들보다 후순위인 본인의 보증금을 모두 합한 금액이 APT의 경우에는 실거래가의 70%, 연립이나 빌라에서는 실거래가의 60% 그리고 단독 및 다가구 주택에서는 실거래가의 50%를 초과하지 않는 금액이어야 가장 안전한 전세 계약을 체결했다고 할 수 있다.
안전한 전세 계약을 체결하였다고 모두 끝난 것이 아니다. 최종적으로 잔금을 지급하고 입주하기 전에도 위에서와 같이 등기부등본을 똑같은 절차로 분석하여 계약 시와 달라진 내용이 있는지 반드시 확인한 후 이상이 없음을 확인하고 잔금을 지급해야 한다. 그리고 입주 후 보름 정도 지난 후 등기부등본을 다시 한번 확인하여 전세 계약을 체결할 때와 이상이 없음을 최종적으로 확인해야 한다. 만약 이상이 있다면 계약했던 공인중개사사무소 또는 전문가와 곧바로 상담을 통해 대책을 강구 하여야 한다.
입주 후 보름여가 지난 후 등기부등본을 확인하여 이상이 없었다면 이제 한 가지만 조심하면 완벽하게 안전한 전세 계약으로서 안심하고 살아도 되는데, 한 가지란 바로 일시적으로라도 주민등록을 전출하면 안 된다는 점이다. 특히 임대인이 사정이 생겼다며 단 하루만 전출해줄 것을 사정하더라도 그 사정을 봐주면 내 안전한 전세 계약은 완벽하게 물거품이 되게 된다는 점을 명심하자. 즉, 계약이 종료되어 내 보증금을 안전하게 돌려받고 세대의 키를 임대인에게 돌려주기 전까지는 절대로 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 안 된다. 다만, 가구원이 둘 이상의 경우 가구원 중 한(끝까지 동일한) 사람은 계약 시점부터 종료 시까지 변함없이 주민등록이 되어 있으면 주택임대차보호법상 안전한 상태로 보호받을 수 있다.
보증금 반환받는 순서 및 방법
주택계약 후 주민등록 전입(대항력) 및 확정일자인(우선변제권) 받음
⇒ 계약만료 후 보증금 미반환 시 임차권등기
⇒ 임차권등기 후 인도(이사)
⇒ 전세금반환청구소송 또는 경매신청
⇒ 경락 후 배당기일에 배당받음(직접 경매에 참여하여 낙찰받은 후 상계신청 가능)
다시 한번 주택임대차보호법의 주요 내용을 상기해보면 주택임대차보호법에서는 등기가 없더라도 대항력(주민등록과 주택의 인도)과 우선변제권(확정일자인)을 확보하면 임대차에서 정한 존속기간까지 임차권이 보장되며, 임대차가 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권등기(등기가 되어 있는 경우) 신청, 보증금반환청구소송 및 경매 등을 통해 다른 후순위자에 비해 우선변제 받을 수 있으며, 소액임대차의 경우에는 경매개시결정 등기 전까지 대항력(주민등록)만 갖추더라도 경매 등에서 최우선변제권을 확보할 수 있다. 다만, 소액임차인이 우선변제권을 통해 배당을 받으려면 배당요구종기일 이전까지 반드시 배당요구를 하여야 함을 절대로 잊어서는 안 된다.
첫 계약기간이 지난 후 묵시적갱신의 경우에는 새로 계약서를 작성하지 않더라도 전 임대차와 동일한 조건으로 계약한 것으로 인정됨으로 굳이 새로 계약서를 작성할 필요가 없다. 다만, 보증금을 증액 또는 감액하여 새로 계약서를 작성한 경우에는 반드시 동사무소에 방문하여 새로운 계약서에도 확정일자인을 받아야 하며, 전 계약서는 임대인에게 절대 돌려주지 말고 새로운 계약서와 함께 꼭 보관해야 한다.
묵시적갱신 후 임차인의 사정으로 이사를 하려는 경우에는 임대인에게 언제든 계약해지의 통지를 통해 계약을 해지할 수 있는데 이 경우 임대인에게 통지 후 3개월 후부터 그 효력이 발생하게 된다. 이러한 계약해지권은 임차인에게만 있지만 계약서상 의무위반이나 2개월 이상 월세를 연체시에는 보호대상에서 제외된다.
이상으로 주택임대차보호법과 임차권등기 및 안전한 전세계약 방법에 대해 알아보았다. 부동산과 관련된 재산은 임대인이나 임차인 모두에게 본인이 보유한 대부분의 자산이라고 할 수 있다. 작은 실수 하나로 전 재산을 날린다면 다시 일어서기는 너무나도 힘든 것이 현실이다. 계약을 체결하기 전 철저히 확인하고 조심한다면 절대로 일어나지 않을 일이다. 당하고 나서 후회하는 것은 아무런 의미가 없음을 명심하고 철저히 알고 확인하여 소중한 내 재산을 안전하게 지켜나가자. 모두가 열심히 노력하면 부자가 되는 안전하고 행복한 세상을 꿈꾸어보자!!!
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