• 최종편집 2020-07-13(월)

기획
Home >  기획  >  부동산특집

실시간 부동산특집 기사

  • 매수와 포기
                      조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   최저점과 최고점이 상존하는 투자에서 고점에 비싸게 매수하고 싶은 투자자는 없을 것이다. 그러다보니 어제 매수를 망설였던 가격보다 오늘 가격이 내리게 되면 더 내릴까 하는 불안심리 때문에, 가격이 오르게 되면 어제보다 오른 가격 때문에 드는 추가비용이 아까워 매수를 꺼려하는 경우가 많다. 따라서 일반적인 투자에서는 추격매수를 할 때 조심해야 한다고 배웠다. 그러나 부동산투자에서는 일반적인 투자 때와는 조금 다르다. 대체적으로 어제보다 가격이 하락했을 때가 더 위험이 따른다. 부동산에는 주식이나 채권 등 일반적인 투자처와는 달리 순간적으로 오르내리지 않고 오를 때나 내릴 때 장기적인 추세를 따라가는 경향이 있다. 따라서 어제보다 오늘 가격이 더 올랐다면 단기적으로 너무 급등한 경우를 제외하고는 오히려 향후 더 오를 가능성이 높기 때문이다.   수년 전 필자를 찾아와서 매수와 관련하여 상담을 했던 사람이 2~3년이 지난 후 찾아와 시세를 물어볼 때, 부동산가격이 그동안 많이 올랐지만 앞으로도 더 오를 것 같다고 정성을 다해 상담을 해준다고 해도 그 사람은 결코 부동산을 매수 할 사람은 아니다. 쌀 때도 못 샀는데 어떻게 오른 가격에 매수를 하겠는가? 그러나 반문하여 보자. 국립공원의 산 정상 부근처럼 10년 동안 하나도 오르지 않은 부동산을 지금 산다 한들 앞으로 10년 후면 얼마나 오르겠는가? 부동산 투자에서도 주식투자에서도 꼭 맞는 말이 있다. 뛰는 말에 올라타라!!!   과감히 포기할 줄도 알아야 한다. 특히 조금이라도 ‘설마’ 하는 의심이 들 때에는 매매계약 할 때 걸었던 계약금을 포기하고서라도 과감히 정리하는 것이 손실을 최소화하는 것이며 투자를 잘하는 것이다.   2000년대 초반의 일이다. 한번은 보험업에 종사하던 지인이 상담을 요청해 왔다. 강촌유원지 인근의 토지를 계약했는데 입지를 좀 봐달라는 부탁이었다. 그 말을 듣자마자 ‘아차 기획부동산에 당하였구나!’라는 생각이 불현듯 떠올랐는데 아니나 다를까 그 예감은 적중하였다. 내용인즉, 평소에 가깝게 지내던 언니에게서 전화가 와서 받아 보니, 강촌유원지 인근이 대규모로 개발된다는데 개발지역의 땅을 사두면 큰돈이 된다고 하여 자기는 이미 그 지역의 땅을 샀으며, 가까운 사이니까 말해 주는데 삼천만 원만 있으면 삼백 평의 땅을 살 수 있으니 꼭 사 놓으라는 언니의 말을 믿고 계약을 체결하였다는 것이다.   계약내용을 보면, 지적도상으로는 한필지인 임야를 도면에 150여 필지로 나누어 놓고 우선은 지분등기로 매수를 해 놓으면 나중에 한꺼번에 분할하여 각자에게 분할등기를 해 준다고 약속하였다며 지분으로 작성된 계약서를 필자에게 보여 주었다. 결국 그분에게 왜 이런 부동산을 매수하면 안 되는지 자초지종을 설명하고 계약금 중 얼마라도 돌려받을 수 있으면 다행이겠지만 만약 돌려받지 못하더라도 잔금지급을 하면 더 큰 손해가 오니까 계약금을 깨끗이 포기하더라도 무조건 계약을 이행하면 안 된다고 조언하였다. 그 지인은 결국 삼백만원을 포기하는 선에서 마무리하였다.   여기에서 계약금 삼백만원이 아깝다하여 잔금을 지급한 후 지분으로 된 소유권을 가져오게 되면, 가격이 오르기는커녕 아무리 손해보고 매각하려 해도 매수할 사람은 나타나지 않으면서도 해마다 국가에 꼬박꼬박 각종 세금까지 납부를 하여야 하니 화병에 죽을 일이 된다. 결국 이러한 부동산은 자식에게 상속으로 물려주더라도 죽은 뒤에까지 자식에게 욕을 얻어먹을 땅인 것이다. 땅을 물려주려거든 돈 되는 땅을 물려주라! 그래야 죽은 후라도 자손들이 부모의 공덕을 찬양할 것이다. 명언 >> 위기가 기회가 될 수 있듯이 기회는 언제든 위기가 될 수 있다!!!  
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-07-08
  • 부동산 알아야 보인다
    부동산의 가치는 하나가 아니다    가격과 가치의 차이를 같은 뜻으로 알고 계신분이 의외로 많다. 결론부터 말하자면 가격과 가치는 완전히 다른 의미로서, 가격은 이미 나타난 결과처럼 명확하여 하나라고 할 수 있으나 가치는 아직 일어나지 않은 가상 속의 가격들이어서 그 개수는 셀 수 없을 만큼 많다고 생각하면 편하다. 즉, 가격은 매매계약을 체결하여 잔금을 지급한 것처럼 얼마라는 명확한 금액을 제시한다. 그러나 가치는 얼마 정도 될 거야라고 생각하면 쉽게 이해된다. 따라서 가격은 현재형이고 가치는 미래진행형이다. 여기에서 미래의 가치를 현재의 가격으로 사는 행위를 매매 또는 투자라고 말한다.    부동산투자를 하려면 이처럼 가격이나 가치에 대한 정의부터 미리 알아야 하는데, 본래 하나의 부동산에는 하나의 가격이 존재한다. 그러나 가격이 아닌 가치평가에서는 같은 부동산이라도 가치가 하나만 존재 하는 것은 아니며 보는 사람의 관점에 따라 또는 평가를 원하는 각 단체의 요구 및 쓰임에 따라 제각기 달리 평가된다.    예를 들어, 하나의 부동산이라도 꼭 필요한 사람에게는 해당 부동산의 가치가 높아 보이겠지만, 있어도 좋고 없어도 그만인 사람에게 있어 그 부동산의 가치는 제한적일 수밖에 없게 된다. 또한 돈을 대출해 주는 금융권에서 보는 가치는 안전을 담보로 해야 하기에 가치를 더 낮게 평가하려 하겠지만 대출받는 자의 입장에서는 조금이라도 더 많은 금액을 대출받기 위해 그 가치를 높게 평가받으려 할 것이다. 이외에도 부동산투자에서 알아야 할 가치로는 과거가치와 현재가치 그리고 미래가치가 있다.    이 외에도 시장에서 통용되는 가치로서 투자가치, 보험가치, 보상가치, 과세가치, 청산가치, 재생산(대체)가치, 시장가치 등이 있다. 그중 투자가치는 현재의 가치가 아닌 미래가치란 뜻이 내포되어 있다. 지금 부동산을 매수한 가격보다 투자가치가 높아야 즉 미래에 그 가격이 올라야 양도차익을 바라볼 수 있기 때문이다. 보험가치는 대출자 즉, 은행이나 보험회사 등 부동산을 담보로 자금을 빌려줄 때의 가치를 말한다. 따라서 보험가치는 현재의 가치보다 저평가된 가치라고 할 수 있다.    보상가치는 사회기반시설 등을 설치하기 위한 보상이 필요할 때 감정평가를 통해 나타나는 가치이다. 예전에는 보상을 위한 감정을 일부러 낮게 평가해 많은 민원이 제기되기도 했지만 현재에는 시가보상 원칙에 따라 불평불만으로 인한 민원제기는 많이 줄어들었다.    현재가치는 좀 전에 설명한 것처럼 시장가치와 함께 쓰일 수 있으며, 미래가치는 말 그대로 현시점 이후의 가치 다시 말해 투자가치라고도 할 수 있다. 이러한 각각의 가치에 대한 정의를 명확히 알고 서로를 연계시킬 줄 알아야만 경매나 공매 그리고 급매를 통한 투자에서 적정 가치를 쉽게 찾아 낼 수 있어 투자물건을 명확히 골라 낼 수 있게 되기에 가격과 가치에 대한 정의를 명확히 아는 것은 매우 중요한 일이다.   조용덕 교수 부동산학 박사 / 본지 자문위원     
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-06-17
  • 부동산 알아야 보인다
    일하자! 놀자! 먹자! 자자!    지금까지 수없이 들었던 ‘향후 부동산에 투자하려면 어디에 투자해야 하느냐’고 묻는 질문에 대한 필자의 직접적인 답변이다. 일하자! 놀자! 먹자! 자자! 이 4가지만 명심하고 입지를 찾아 투자해도 향후 그 앞날에 무궁한 부가 축적되어 나갈 것이기 때문이다. 이는 위에서도 언급했던 투자하기 좋은 지역에서 ‘좋은 입지란 첫째, 교통이 우수한 지역, 둘째, 교육여건이 우수한 지역, 셋째, 근린생활시설 이용이 편리한 지역, 넷째, 자연환경이 우수한 지역 등이며 이 네 가지가 모두 갖추어져 있는 지역이라면 대한민국 최고의 입지다’라고 해도 무방하다고 한 말과 일치되는 말이다.    지금까지의 부동산투자는 너무나도 쉬웠고 또한 부동산에 대한 특별한 기여도 없이 수익률도 너무 높은 그야말로 천국생활 같은 투자환경이었다. 그러나 아쉽게도 이제 그러한 시장은 결코 다시 오지 않을 것이다. 오히려 예전의 좋은 추억을 가지고 부동산투자시장에 접근한다면 이제는 그 즉시 투자시장에서 도태되고 말 것이다. 부동산 시장이 이미 너무나도 급격하게 많이 변해 버렸기 때문이다.    사람들은 인터넷시장에 열광했다. 무엇이든 원하는 것은 다 들어주면서도 부리기가 너무나도 쉬웠고 그러면서도 너무나도 편리했기 때문이다. 이제는 사람들이 시장에 직접 나갈 필요도 또 무엇을 찾아서 헤매지 않아도 앉아서 자판 몇 번 두드리고 커피 한잔 마시고 있으면 집 앞까지 바로 배달 해주는 세상이 되었다. 그런데 이러한 상황과 부동산투자시장과는 과연 어떤 연관이 있기에 이리 호들갑스럽게 떠들어댈까?    부동산투자시장이 어려워진 까닭은 먹고 마시고 노는 모든 문화를 인터넷이라는 괴물이 한순간에 해결해 주었기 때문이다. 사람들이 생활에 필요한 무엇을 사러 굳이 직접 시장에 나가지 않더라도 인터넷을 통해 모든 물품의 조달이 한 번에 해결 가능하게 되었기 때문에, 예전에는 여러 물건을 값싸게 살 수 있는 중심상권 등을 찾아 직접 나가야 했다면 이제는 나갈 일이 없어져 상권자체가 변하거나 망가져 버렸고, 앞으로도 더더욱 그 속도는 빨라질 것이다.    수천만 원, 수억 원의 권리금이 붙었던 가게들이 권리금이 없어도 잘 나가지 않게 된 것이다. 오히려 좋은 물건을 값싸게 팔수만 있다면 깊은 산속에 창고를 지어 놓고 인터넷을 통해 훨씬 더 많은 물건을 쉽게 팔수 있게 되었다. 또한, 예전에는 3대가 함께 살던 대가족제도에서 이제는 방 한 칸에서 생활하더라도 편하게 살려는 개인주의 성향이 강해졌고, 이는 바로 주택시장에 영향을 미쳐 대형 주택시장의 붕괴와 함께 소형주택시장이 떠올랐다.    부동산시장은 하나이다. 상가도 부동산이고 아파트도 부동산이고 원룸·오피스텔도 모두 부동산이란 뜻이다. 상가에서 장사가 안 되니 임차인 구하기가 힘들어졌고 반면에 개인주의 성향으로 원룸이나 오피스텔이 호황이다 보니, 상가를 가졌던 사람이 상가를 허물고 원룸건물이나 오피스텔을 짓게 되고, 결국 둘 다 과다공급으로 시장이 함께 망가지게 되었다. 그럼 이처럼 상가시장도 망하고 주택시장도 망한다는 부동산시장에서 도대체 무엇을 어떻게 투자하란 말인가?    그 해답이 바로 위에서 말한 일하자! 놀자! 먹자! 자자! 가 한자리에 몰릴 입지를 찾아 투자하라는 말이다. 세상을 살아나가려면 무슨 일이 있어도 돈을 벌기 위해 일해야 하고, 놀아야 하고, 먹어야 하고, 잠을 자야만 한다. 결국 앞으로의 부동산투자는 사라지거나 없어서는 안 될 공단 주변이거나, 빼어난 경관과 함께 다른 곳에서는 맛보거나 즐길 수 없는 그곳만의 특별한 문화가 있는 유명관광지가 될 자리를 찾아 투자하면 된다. 부동산개발도 물론 일하고, 놀고, 먹고, 잘 수 있는 자리 즉, 사람들이 일부러라도 찾아와 놀고, 먹고, 자고 가는 방향으로 맞추어 개발해야 한다. 오늘 상권의 중심지라고 해서 미래에도 좋은 입지로 남아 있지는 않을 것이란 이야기이다.   조용덕 교수  부동산학 박사/ 본지 자문위원
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-05-21
  • 부동산, 알아야 보인다
                    조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   좋은 입지란 어떤 곳인가를 물어본다면 부동산에 대한 상식이 없는 사람이라도 거의 대부분 좋은 입지에 대해 확실하게 답을 할 수 있을 것이다. 좋은 입지란 첫째, 교통이 우수한 지역, 둘째, 교육여건이 우수한 지역, 셋째, 근린생활시설 이용이 편리한 지역, 넷째, 자연 환경이 우수한 지역 등이며 이 네 가지가 모두 갖추어져 있는 지역이라면 대한민국 최고의 입지라고 해도 무방할 것이다.   그렇다면 투자에 있어서도 이 네 가지 환경이 모두 갖추어진 지역에 투자하는 것이 맞는 것일까? 정답은 ‘아니다’ 이다. 만약 위 네 가지 환경이 모두 갖추어진 지역이 있다면 그 지역은 현재 상태에서 가장 살기 좋은 도시로서 부동산시세도 최고가로 거래되고 있는 지역일 것이다. 따라서 그러한 지역은 현재의 부동산시세만으로도 가진 사람들이 선점하여 생활하고 있는 그들만의 지역일 것이고, 일반서민들의 적은 자금으로는 투자하기에 적합하지 않다고 할 수 있기에 투자접근에는 어려움이 클 수밖에 없다. 그렇다면 일반서민들이 투자할 지역은 대체 어디일까? 바로 위 네 가지의 여건들이 향후에 갖추어질 지역에 선행 투자하면 되는 것이다.   결국, 미래에 교통, 교육, 근린생활, 자연환경의 시설들이 조화롭게 한 지역에 모두 갖추어질 지역을 어떻게 찾느냐가 문제인데 해답은 바로 각 지방자치단체마다 계획을 통해 입안해 놓은 도시기본계획을 면밀히 분석해 보면 알 수 있는 일이다. 각각의 지방자치단체는 미래 도시변화를 예상하여 20년 단위의 도시계획을 미리미리 작성한 후 발표를 하게 된다. 즉, 2020 도시기본계획, 2040 도시기본계획 등이 그것이다. 이러한 도시기본계획을 미리 세워 두지 않는다면 상·하수도부터 전기, 도로, 주택 등 일상생활에 필수적인 각종 시설들에 대해 갑자기 급변하는 환경에서 바로 대응할 수 없게 되거나, 계획을 잘못 세워 사회간접자본 시설을 너무 과하거나 부족하게 하여도 이는 혈세낭비 뿐만 아니라 지역 자체가 큰 혼란에 빠질 수도 있게 된다.   도시기본계획은 관에서 계획하고 발표한 자료로서 그 자료를 신뢰할 수 있다는 것이며, 그 내용에는 향후 20년 이내에 녹지가 대지 또는 주거지나 상업지 등으로 변경되거나 공업단지 등 지구단위계획, 지역인구의 증감 등 전반적인 지역도시변화에 대한 계획을 세부적으로 자세하게 작성해서 발표한 미래도시계획으로서, 미래에 변화될 계획들에 맞춰 투자자가 자세히 파악한 후 투자할 수 있기 때문에, 더 큰 수익을 안전하게 확보할 수 있어 장기적인 부동산투자자의 입장에서는 보물지도와도 같은 존재이다.   결국 투자하기 좋은 지역은 이미 화려한 네온사인 아래 많은 인파로 붐비는 중심지가 아니며, 도시기본계획 등을 면밀히 분석한 후 미래에 네온사인 아래 많은 인파로 붐빌 자리를 선정해서 매입한 후 잊고 장기적으로 기다려야 안정적으로 크게 성공하는 투자를 할 수 있다. 그러다보니 매수할 시기도 문제가 된다. 아무 때나 매수해 놓고 끝도 없이 기다릴 수는 없는 노릇이기 때문이다. 분명한 것은 꼼꼼한 현장답사 후 지역의 변화추이를 확인한 후 대축적지도를 펼쳐 놓고 분석해 본다면 개발의 시기를 거의 확실하게 추정할 수 있기에, 장기적 가격그래프 상 가장 저점에서 효율성을 극대화시킬 수 있는 지점을 찾아 매입할 수도 있게 된다.
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-04-21
  • 부동산, 알아야 보인다
                      조용덕 부동산학 박사 / 본지 자문위원   부동산도 경제재 중 하나로서 그 가치를 판단하려 할 때에는 참고하거나 확인해 보아야 할 부분이 참으로 많다.   그 중 꼭 알아야 할 중요한 내용 몇 가지를 알아보면 첫째, 부동산입지와 가격결정 요인이다. 부동산의 가격은 곧 입지 또는 효용성에서 결정난다고 할 수 있는데 농지보다는 주택지가, 주택지보다는 상업지가 더 비싼 이유가 그것이다.   두 번째는 가계와 기업의 이동을 보아야 한다. 신도시가 만들어지면 많은 이주수요가 발생하며 산업단지가 들어서는 공단 또한 마찬가지이다. 이는 지역인구의 증가요인이 경제재인 부동산의 가치변화에 가장 큰 영향을 미치는 요인이라고 보는 것이 타당하다.   세 번째는 토지이용의 변화이다. 농지로 활용되던 토지가 도시의 확장으로 주거지나 상업지로 바뀐다면 그 경제적 가치변화는 크게 변할 수밖에 없게 된다.   넷째는 사회·인구학적 구조변화이다. 예전에는 청·장년층이 주류인 사회여서 여러 부동산 중 상업 및 업무시설이 주류를 이루었다면 향후에는 고령사회 또는 초고령사회로 변화하며 생활에 꼭 필요한 주택이나 임대용부동산의 수요로 변화가 예상된다. 이처럼 사회·인구학적 구조변화에 따라 부동산시장도 마찬가지로 큰 변화를 겪게 된다.   다섯째는 정치·경제적 상황변화이다. 부동산시장은 정부의 부동산정책이나 경제상황에 따라 많은 영향을 받는 경제재라는 뜻이다. 정부의 정책에 맞서려 하지 마라는 속담이 있다. 따라서 정부의 정책변화 또는 경제상황 변화에 대해 면밀히 분석하고 투자에 나선다면 위험의 회피뿐만 아니라 안정된 수익창출도 가능하게 된다.   여섯째는 투자 및 자본시장의 흐름을 정확하게 파악하고 있어야 한다. 부동산에도 여러 종류가 있으며 시대에 따라 투자의 여건과 선호하는 종목도 변하게 되고 또한 금리 등 자본시장의 변화에도 부동산시장은 예민하게 반응한다.   마지막으로 지역개발 현황 등 여러 요소들이 있다. 부동산시장의 변화는 주변지역의 개발뿐만 아니라 해당 부동산의 직접 개발에서도 많은 변화를 가져온다. 따라서 장기 도시기본계획 분석을 통해 현재 주변지역의 부동산시장변화를 면밀히 분석한 후 앞으로 크게 변화될 지역을 파악하고 분석하여 투자에서 선점하여야만 다른 투자자보다 앞서나갈 수 있게 된다.  
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-03-31
  • 부동산, 알아야 보인다
                    조용덕 부동산학 박사 / 본지 자문위원 우리나라에서 부동산의 특성을 모르고서 또는 부동산을 통하지 않고서 자수성가하여 부자로 잘살 수 있는 방법이 있을까? 물론 전혀 방법이 없다고 할 수만은 없겠다. 자영업을 하거나 창업을 통해 큰 성공을 거두어 부자가 될 수도 있을 것이며, 큰 부자 집안과 혼인관계를 통해 부자의 반열에 오를 수도 있기 때문이다. 그러나 필자가 말하고 싶은 내용은 일반적이고 보편타당한 상태에서 누구나 노력해서 부자가 되는 것을 말하는 것이며, 천에 하나 만에 하나인 확률을 가지고 이야기하려는 것은 아니다. 또한 자영업이나 창업 또는 큰 부자 집안도 그들이 부자가 되기까지에는 부동산을 이용하지 않고서 그 위치에 있기는 힘들었을 것이다.   부동산투자가 좋은 이유가 있다. 다른 일들은 대부분 회사에 출근을 하거나 본인이 몸소 뛰어다니며 일을 해야 그 결과에 따라 수익을 올릴 수 있다. 그러나 부동산투자는 다르다. 매수할 때 위험을 제거하는 것과 높은 수익률을 기대하기 위해 철저한 분석이 필요할 뿐, 잔금을 지급하여 소유권을 취득한 이후에는 원하는 수익률이 나올 때까지 기다리면 된다. 또한 본인의 노력 없이도 매월 안정적인 임대수익까지도 기대할 수 있다. 그런 편리함 때문에 처음 투자하기가 어렵지 한번 양도차익이나 임대소득을 누려본 사람들은 시키지 않아도 알아서 계속 투자를 이어가게 되며, 그 수익도 횟수를 거듭해 투자해 나갈수록 눈덩이처럼 점점 더 크게 불어나 어느새 부자의 반열에 오를 수 있게 되는 것이다.    문제는, 투자를 처음 시작하려면 일반서민의 입장에서 큰 목돈이 필요하다는 것이다. 그래서 발상의 전환이 필요하다. 우리가 수십 년 동안 적립해 나갈 돈을 은행에서 미리 찾아 사용하고 그 이자를 지급하는 것이다. 다행히 아직까지는 임대수익이 이자비용보다 훨씬 많기 때문에 충분히 가능한 일이다. 더구나 시간이 지나면서 그 가치가 상승하면 월 임대소득보다 훨씬 더 큰 양도차익까지도 기대할 수 있어 일거양득이 된다. 한 달에 몇 십만 원의 연금을 받으려고 이자도 붙지 않는 퇴직연금이나 개인연금에 수십 년 동안 매월 일정금액을 고통스럽게 불입해 나가는 것보다 훨씬 쉽지 않겠는가!!!    부동산투자 유형은 크게 5가지로 구분할 수 있는데 토지, 단독주택, 공동주택, 상업(업무) 및 산업용부동산, 마지막으로 소매점 및 쇼핑센터 투자 등으로 나눌 수 있다. 문제는 부동산의 유형에 따라 도사리고 있는 위험이 모두 다르며 그에 따라 투자계획도 각각 다르게 세워야 한다는 것이다. 위험을 잘 모르고 투자를 한다면 큰 손실로 이어질 수도 있으며 잘못 투자하면 투자가 아닌 두고두고 큰 손실을 안겨주며 아픔을 주는 애물단지로 전락할 수도 있기 때문이다.    예비투자자들과 상담을 하다 보면 대체적으로 소매점용(근린상가)이나 오피스텔, 공동주택(아파트), 지분 형 쇼핑센터, 토지 등의 순으로 선호도가 나타난다. 소매점용이나 오피스텔은 임대소득을, 아파트는 임차인의 전세자금을 지렛대삼아 적은 투자금액으로 양도차익을, 지분형 쇼핑센터는 적은금액으로 직접운영을, 토지투자는 큰 양도차익을 바라고 투자하는 경우가 대부분이다. 어쩌다 대형 상업용 건물이나 산업용부동산을 찾는 투자자가 있는데 이런 사람은 큰 부자이거나 직접 공장을 운영하려는 사람이 많다.   그렇다면 권리분석과 입지분석 등 필요한 분석을 마쳤다고 가정하고, 투자를 위해 부동산을 매수하려 할 때 위 부동산유형 중에서 대체적으로 어떤 유형의 부동산에 투자하는 경우가 가장 위험할까? 그 위험도의 순서를 알아보면 첫째, 직접 운영할 목적으로 분양받는 지분형 쇼핑센터가 되겠고, 두 번째는 소매점용(근린상가)과 산업용부동산이며, 세 번째는 오피스텔이고, 네 번째는 공동주택이나 단독주택이 될 것이며 마지막으로 가장 안전한 투자는 부자들이 매입하는 대형 상업(업무)용 건물과 토지가 될 것이다.     왜 그런지는 부동산의 유형을 보면 답이 나온다. 위험도가 높은 투자의 경우는 토지에 개발행위를 하여 분양하는 건물로서 건물을 지분으로 보유하는 경우이고, 자연 그대로의 토지는 위험도가 낮음을 알 수 있다. 그 이유는 개발행위가 진행된 부동산은 개발자가 개발이익을 먼저 가져감으로써 후에 분양받는 투자자에게 높은 위험도를 전가시키기 때문이며, 쇼핑센터가 가장 위험한 이유는 각자가 지분으로 소유한 건물내부에서 영업행위를 하다보면 운영주체의 경영위험뿐만 아 니라 주위의 소 사장 몇 명만 운영을 잘못하여도 쇼핑센터 전체가 한 순간에 이용객이 사라져 버릴 수 있기 때문이다. 따라서 이러한 위험성을 회피하기 위해 또는 각기 다른 개인별 투자의 특수성에 맞추기 위해서라도 투자 전 반드시 전문가와 상담 후 투자를 실행하는 것이 좋다.          
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-03-17
  • 부동산, 알아야 보인다
                조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   부동산관련 국가정책을 입안하거나 집행하는 집행자는 해박한 전문지식을 갖춘 부동산전문가를 중심으로 운용하여야 한다. 부동산가격이 오른다고 부동산의 거래를 인위적으로 막는 정책을 펼치는 것은 실로 소탐대실의 우를 범하는 하수의 정책이라고 아니할 수 없다. 물론 주택가격이 전국적 또는 국지적으로 급등하여 서민생활에 큰 우려가 있다면 이는 결코 좌시하거나 묵인해서는 안될 일이며 마땅한 대책도 필요하다. 그러나 그러한 대책의 중심은 언제나 시장친화적 대책이 되어야 하며 곧 수요·공급의 균형을 유지하기 위한 정책이 최선의 대책인 것이다. 우리나라의 대표적인 부동산시장인 서울 강남의 아파트가격이 아무리 비싸다고 해도 아직은 3.3㎡당 1억 원 선에 그치고 있다. 물론 1억 원이라는 돈을 평생 한 번도 만져 보지 못한 사람이 있을 만큼 큰돈일 수도 있겠지만, 실거래가격에서 홍콩의 3.3㎡당 최고가가 7억 원 이상에 거래된 사례뿐만 아니라 선진국 또는 경제력으로 우리나라보다 한참 아래인 국가들의 대표적 중심지 주택최고가격이 대부분 3.3㎡당 1억 원 이상을 형성하고 있다는 점을 감안하고 보면, 10대 경제대국 안에 드는 우리나라의 대표적 중심지인 강남의 주택가격이 결코 비싼 것만은 아닐 수 있다. 따라서 인위적 규제정책 보다는 수요·공급에 의해 가격이 결정되는 시장경제를 믿고 조금 멀리서 관망하며 수요·공급의 균형 및 정당한 거래여부만을 관리·감독하는 것이 옳은 방책이다. 강남에서 부동산을 매수한 매수자는 대한민국 최고의 입지에 최고가의 부동산을 매수하였다는 것만으로도 성공한 인생을 살고 있다는 자부심을 갖게 하고, 국가에서는 대신 자부심을 대체할 만큼의 적정한 세금을 거둬 일반서민들의 복지 및 삶의 질을 개선하는 정책을 펴는 것이 어쩌면 더 효과적이고 합리적이지 않을까?  자유경쟁시장에서는 그냥 두어도 부동산의 가치가 계속하여 하늘 끝까지 오르도록 결코 용납 하지 않는다. 시장을 믿고 관리감독을 철저히 하다 보면 시장은 알아서 스스로를 정화하고 진동하며 적정한 가격을 찾아 균형가격을 형성하게 된다. 그게 수요·공급의 이론이며 그 안에 자연스럽게 형성 되어지는 가격이 시장가격인 것이다. 정책입안 및 집행자의 혜안과 전문성이 얼마나 중요한지에 대해서는 두말할 나위 없는 일이다. 제주도의 두 배 면적밖에 안 되는 중동의 작은 토후국(보족의 수장이나 실력자에게 지배되는 국가)인 두바이(아랍에미리트 연방을 구성하는 7개국 중 하나임)는, 다른 중동 국가들과는 달리 빈약한 부존자원에 온 국토가 사막뿐인 지역임에도 불구하고 현재는 세계적인 금융 및 부동산 중심지로 발돋움하며 2015년 기준 1년 방문객이 무려 1천500만 명을 넘어서 우리나라보다 1.5배 이상 방문하고 있다는 점은 시사 하는바가 무척 크다.  실제로 두바이를 방문해 본 사람은 잘 알겠지만 대추야자나무 한 그루 값만 해도 1억 원이 넘는 열사의 사막 위에 세계 최고를 지향하는 각양각색의 아름다운 건축물과 쇼핑몰, 바다를 메꾸어 세계지도 및 야자수를 본떠 개발한 부동산개발 등등 두바이는 상상하기조차 힘든 기상천외한 개발을 진행하여 왔다. 이는 현재 두바이의 지도자인 셰이크 모하메드의 고뇌에서 시작되었다.  부존자원이 거의 없는 두바이에서, 미래에 지속적으로 국민을 먹여 살릴 새로운 먹거리를 부동산에서 찾아낸 지도자 한 사람의 시각 차이 하나가, 현재 두바이에 엄청난 국부를 창출함은 물론 국가운영에 필요한 세금증대와 함께 수많은 일자리를 창출하여 국민경제에 큰 부를 안겨 주고 있음을 볼 때, 4계절의 변화 속에 각각의 계절마다 온 세상 지천이 취할 만큼의 색다른 향기를 보유한 아름다운 꽃과 나무들 그리고 수려하기로 소문난 섬 등등 두바이와는 비교조차 되지 않을 만큼 좋은 천혜적인 자연환경 조건을 가진 우리나라는…? 늦었지만 이제부터라도 부동산을 투기의 대상이 아닌 국가와 국민의 국부적 부를 창출하기 위한 새로운 시각으로 부동산을 바라보고 체계적·계획적으로 개발에 나서야만 한다. 재물도 가져 본 사람이 더 많은 재물을 소유하기 위해 노력하듯이 투자도 해본 사람이 또 하게 된다. 한 사람이 투자를 통하지 않고 직장을 다니거나 자영업을 하며 평생을 뼈 빠지게 노력하며 돈을 모은다고 해도 안정적인 노후까지 기대할 만큼의 재물을 모으기는 우리나라의 여건에서 결코 쉽지 않은 일이다. 그래서 투자를 병행해야 한다. 돈이 없어서 투자를 못 한다는 말은 투자를 하지 않겠다는 말과 같다. 그것은 미래를, 나의 노후를 철저하게 무너뜨리는 결과를 가져 온다. 지금 가지고 있는 그만큼이면 투자액으로서 충분하다. 모자라면 조금씩 채워 나가면 된다. 무조건 지금 당장 시작하는 것 그 마음가짐이 중요하다는 것이다. 부의 불평등은 부동산의 소유 유·무에서부터 시작한다. 특히 우리나라와 같이 부동산의 소유 여부를 가지고 그와 그 자녀들의 인생까지도 부가 결정지어지는 나라라면 더욱 그렇다. 등골 빠지게 열심히 일한다고 결코 부자가 되진 않는다. 또한 노후준비를 연금으로 준비한다면서 각종연금을 수십 년간 매월 불입해 나간다고 해서 노후에 필요한 비용을 모두 다 준비할 수 있는 것도 아니다. 그래서 부동산의 활용이 필요하다. 지금까지 평생을 고생하며 살아왔음에도 자식들에게 보탬은커녕 부부의 노후준비도 되어 있지 않은 분들은 이제라도 늦지 않았다. 지금이 마지막 기회다. 지금부터라도 누구나 쉽게 노후를 준비할 수 있는 부동산의 혜택 속으로 들어오시라!!!
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-03-06
  • 부동산, 알아야 보인다
                  조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원   지금부터 투자는 선택사항이 아니다! 생존을 위한 필수 사항이다!   그러나 이처럼 생존투자를 위한 필수사항인 부동산투자에서 일반인들의 접근을 부동산은 결코 쉽게 허하진 않는다. 100여개 이상의 법령 하에서 공식적으로 이용·규제하고 있으며, 이들은 다시 28개의 지목과 400여개의 용도지역·지구·구역으로 복잡하게 얽히고설키며 구성되어 있고, 거기에 지방자치단체마다 다르게 적용되는 조례까지 연계시키고 이해하며 적용해야 하다 보니, 아무리 자타가 공인하는 부동산 최고의 전문가라고 해도 법령과 규제사항을 연계하여 완벽하게 이해하고 적용하며 투자하기는 결코 쉬운 일이 아니다.   그러다 보니 사람들을 만나다 보면 제일 많이 듣는 질문이 “교수님, 부동산투자는 어떻게 해야 하는 건가요?”와 “부동산투자는 꼭 해야 하는 건가요?”이다. 이것만 보더라도, 일반인들이 부동산에 투자하는 방법을 잘 몰라서 투자에 나서지 못 하는 것뿐이지 누구나 부동산투자에 대한 관심은 지대하다고 할 수 있다. 그러나 반문하여 답을 찾아본다면 만약 누구나 쉽게 부동산투자를 할 수 있다면 재테크 방법에 있어서 부동산투자는 그 수단이 될 수 없을 뿐이며, 역설적으로 아무나 부동산투자에 나설 수 없기 때문에 재테크를 위한 부동산투자에 반드시 나서야 하는 것이다. 아는 만큼 더 쉽고 안전하게 더 많이 차지할 수 있는 구조 그것이 부동산투자의 세계인 것이다.   부자가 되고 싶으신가요? 그럼 당연히 부동산에 투자 하셔야지요!   바로 이 말이 정답이다. 이것이 대한민국 현실에서 우리가 부동산을 대하는 태도여야 한다. 부동산은 국가를 이루고 있는 토대이기도 하지만 가정경제에서도 도저히 빼놓고 이야기 할 수 없는 중요한 위치를 점하고 있다. 국가론적인 토의는 이곳에서 생략하기로 하더라도, 가정 경제적 측면에서 볼 때 부동산이 차지하는 비중을 보면 대부분의 선진국에서는 보통 20~40%의 비율을 점하고 있는 반면 우리나라에서는 약 80%에 육박할 정도의 비중을 차지하며 선진국과 큰 격차를 보이고 있다. 이 내용만을 보더라도 우리나라에서 부동산을 멀리 하고서는 결단코 부자로 잘살 수 없다는 것을 증명하고도 남는다 하겠다.   일반인이 부동산을 가까이 하고 싶다고 하더라도, 큰 맘 먹고 투자에 나섰다 손실을 본 후 다시는 부동산투자를 하지 않겠다며 투자의 ‘투’자도 꺼내지 못하게 손사래 치는 사람들을 우리는 주위에서 많이 볼 수 있다. 그러나 투자실패가 부동산투자에서만 있는 일도 아니며 그보다는, 실수와 손실을 두려워하지 말고 다시는 그러한 실수를 반복하지 않기 위해 그 실패 속에서 원인과 결과에 대한 패인을 먼저 철저히 분석하고 배우려 하는 자세가 필요하다.   투자를 통하여 실수로 손해를 본다는 것은 결국 체계적이고 전문적인 부동산관련 지식이 부족하여 손실을 본 것이며, 손실을 본 그 순간에는 많은 좌절과 고통을 줄 수도 있겠지만 분명한 것은 그 좌절과 고통이 미래 투자를 위한 경험으로서 돈으로도 살 수 없는 나의 소중한 자산이 되며, 젊은 시절 많은 좌절과 실패를 경험했던 사람들이 장기적으로 보면 작은 손실도 용납하지 않으면서도 큰 수익을 올리며 성공하는 경우가 훨씬 더 많은 것만 보더라도 잘 알 수 있는 일이다.   결국 어떤 종류의 투자에서든 최후의 순간에 쪽박 차지 않고 대박나기 위해서는, 투자를 실행하기 전 수많은 발품과 함께 경험을 쌓으며 관련된 선행공부를 열심히 해야 된다는 것이다. 그렇게 열심히 준비하지 않으면 대박이 아닌 쪽박을 찰 수도 있다. 결국 많은 사람이 아래처럼 대답할 것이다. 아니 잘못하면 쪽박 찰 수도 있다는데 나는 차라리 조금 먹고 조금 싸며 마음 편안히 살고 말겠습니다, 라고…. 하지만 그러한 사람은 젊은 시절에는 맘 편하게 잘살 수 있을지 몰라도 나이가 들어 생활에 꼭 필요한 만큼의 수입을 얻지 못하는 그때가 된다면 어떻게 될까? 아마도 그에게 여생에서는 시간이 지나면 지날수록 지독하게 더해 가며 상상하기조차 끔찍할 만큼의 크나큰 고통이 기다리고 있을 것이다.   이처럼 내 인생과 전 재산이 좌지우지되는 엄청난 중요성을 가진 부동산투자임에도 불구하고 그동안 우리는 부동산을 투기라고만 생각하며 부정적으로 바라보는 등 너무나도 쉽게 터부시한 경향이 있었다. 이러한 인식은 물론 국가에서 행하는 정책적인 면이 아무래도 가장 큰 영향을 미쳤다고 할 수 있다. 그러다보니 주식 등 다른 종류의 투자처보다 훨씬 더 안정적이면서도 쉽게 수익을 창출하여 노후까지도 어렵지 않게 대비할 수 있는 부동산투자를 일반인들은 너무나도 쉽게 포기하고 마는 안타까운 일들이 벌어지고 있다.    
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-02-17
  • 투자와 투기
    조용덕 박사 (본지 자문위원, 부동산학 박사)   필자가 처음 칼럼을 쓰기 시작하면서부터 현재 호까지 지속적으로 강조하는 내용이 있다면 그것은 오직 ‘투기하지 말고 투자를 하라’는 것과 ‘한 살이라도 젊었을 때부터 노후를 준비하라’는 것이며 노후준비는 아무래도 안전한 ‘부동산투자로 하는 것이 가장 쉽고 수익률도 높다’라는 것이었다. 다만, 모든 투자가 마찬가지겠지만 투자를 할 때에는 투자객체에 대해 명확하게 알고 투자를 실행해야 한다는 것을 강조해왔다.   물론 주식이나 채권, 선물, 환 투자 등도 투자가 될 수 있으며 부동산에 투자하는 행위도 투기가 될 수는 있다. 그것은 투자를 결정할 때 위험과 수익에 대해 철저히 분석한 후, 위험을 회피한 투자를 하였느냐 아니면 위험이 있더라도 그 위험을 감수하며 큰 수익을 바라고 투자를 하였느냐의 차이가 투자냐 투기냐를 결정짓기 때문이다.   결국 투자와 투기의 차이는 바로 원금을 지킬 수 있는 안전성을 가졌느냐 가지지 않았느냐의 차이일 뿐이다. 그런데 세상의 모든 투자 중에서 원금을 지키며 안전하게 투자할 수 있는 투자처는 아무리 찾아봐도 부동산밖에 생각나는 것이 없다. 왜냐 하면 아무리 잘못 투자하였다고 하더라도 그나마 실물이라도 남아 있게 되는 것은 부동산밖에 없기 때문이다. 더구나 신발 몇 켤레 닳아 없어질 정도로 발품을 팔며 현장답사하고, 등기부등본을 통한 권리분석, 입지분석, 도시기본계획, 도시관리계획, 토지대장, 지적도에 토지이용계획 확인원 등 정부가 보증하는 수많은 공적장부 등을 토대로 철저하고 명확하게 분석을 한 후 적·부(適·否)를 가려 투자를 실행하는데 어떻게 손실을 걱정할 것이며 이를 투기라 하겠는가!!!   우리 서민들은 조금이라도 재산을 늘리기 위해 또는 노후자금을 조금이라도 더 준비해 보려고 콩나물 값도 아껴 가며 허리띠 졸라매고 적금 들어 목돈을 만들어 왔다. 그리고 정부 또는 각종 매체에서 조금 더 큰돈을 벌수 있다며 좋은 투자처라고 알려준 곳에 투자한 후 거의 대부분 큰돈을 잃었다. 그들은, 신문이나 뉴스에서 그리고 정부에서 그 분야 최고의 전문가들이 나와서 안전하고 좋은 투자처라고 하여 조금 이라도 재산을 늘려 보려 정부와 그들을 믿고 투자한 것뿐이다.   그 돈은 한 가정에서 노후를 자녀에게 의존하지 않고 스스로 준비 해 보려는 발버둥이자 몸부림으로서 서민들의 피눈물과 같은 돈이기 때문에 애초부터 그들이 투기를 하려고 투자한 것이 결코 아니었다. 그런데 그들은 지금까지도 왜 그 피 같은 돈을 잃었는지 알지도 못 한다. 그러면서 오직 자기가 욕심내어 투자한 것만을 잘못했다고 탓하며 스스로를 타박만 할 뿐이다.   먹을 것 입을 것에 공휴일까지 반납해 가며 허리 펴지 않고 일해서 모았던 피 같은 목돈을, 주식이니 선물이니 그 위험성에 대해 잘 알지도 못하면서 사람들은 왜 투자 아닌 투기로 큰 손실을 보아야만 했던가? 그 어느 투자처에서 서민들이 큰돈을 벌었다는 사람들이 있었던가? 필자도 한때는 주식에 빠져 전업으로 주식투자를 하다가 수억을 날려 버린 적도 있었다. 부동산투자를 해서 번 돈을 주식으로 다 날려 버린 적도 여러 번이었다.   결국 수십 년간의 실전투자를 통한 체험을 통해 비교하고 확인한 결과 이제는 부동산을 제외한 다른 투자처는 일반인의 입장에서 하나같이 모두 분명한 도박이라고 그리고 투기라고 확실히 말하고 싶다. 그래서 이제부터라도 오랜 세월을 거치며 안전성이 검증된 부동산투자에 하루라도 빨리 나서서 안정된 노후를 준비하라고 말하고 싶다.   노후는 기다리지 않아도 순식간에 다가온다. 항상 젊은 날일 수는 없다. 젊은 날은 다 헤어진 옷을 입고 있어도, 다 뚫어져 발가락이 삐져나오는 양말이나 신발을 신고 있어도, 젊음 그 자체로 아름답기만 하다. 그러다보니 젊은이는 자기도취에 빠져 있다. 내가 설마 늙기야 하겠어? 그런 날이 언제 온다고…. 그러나 영원할 것만 같이 영롱한 아름다움을 자랑하던 젊음의 순간은 한순간에 지나간다.   화무십일홍 (花無十日紅)!!! <명언 한마디> 사람이 사는 건 여러 가지 이유가 있다! 죽을 만큼 힘들어도 살아 있다는 건 내게 아직 할 일이 많다는 거다!
    • 기획
    • 부동산특집
    2020-01-01
비밀번호 :