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부동산, 알아야 보인다
투자할 지역은 이미 정해져 있다
기사입력 : 2020.04.21 11:11
조용덕 교수 / 부동산학 박사 / 본지 자문위원
좋은 입지란 어떤 곳인가를 물어본다면 부동산에 대한 상식이 없는 사람이라도 거의 대부분 좋은 입지에 대해 확실하게 답을 할 수 있을 것이다. 좋은 입지란 첫째, 교통이 우수한 지역, 둘째, 교육여건이 우수한 지역, 셋째, 근린생활시설 이용이 편리한 지역, 넷째, 자연 환경이 우수한 지역 등이며 이 네 가지가 모두 갖추어져 있는 지역이라면 대한민국 최고의 입지라고 해도 무방할 것이다.
그렇다면 투자에 있어서도 이 네 가지 환경이 모두 갖추어진 지역에 투자하는 것이 맞는 것일까? 정답은 ‘아니다’ 이다. 만약 위 네 가지 환경이 모두 갖추어진 지역이 있다면 그 지역은 현재 상태에서 가장 살기 좋은 도시로서 부동산시세도 최고가로 거래되고 있는 지역일 것이다. 따라서 그러한 지역은 현재의 부동산시세만으로도 가진 사람들이 선점하여 생활하고 있는 그들만의 지역일 것이고, 일반서민들의 적은 자금으로는 투자하기에 적합하지 않다고 할 수 있기에 투자접근에는 어려움이 클 수밖에 없다. 그렇다면 일반서민들이 투자할 지역은 대체 어디일까? 바로 위 네 가지의 여건들이 향후에 갖추어질 지역에 선행 투자하면 되는 것이다.
결국, 미래에 교통, 교육, 근린생활, 자연환경의 시설들이 조화롭게 한 지역에 모두 갖추어질 지역을 어떻게 찾느냐가 문제인데 해답은 바로 각 지방자치단체마다 계획을 통해 입안해 놓은 도시기본계획을 면밀히 분석해 보면 알 수 있는 일이다. 각각의 지방자치단체는 미래 도시변화를 예상하여 20년 단위의 도시계획을 미리미리 작성한 후 발표를 하게 된다. 즉, 2020 도시기본계획, 2040 도시기본계획 등이 그것이다. 이러한 도시기본계획을 미리 세워 두지 않는다면 상·하수도부터 전기, 도로, 주택 등 일상생활에 필수적인 각종 시설들에 대해 갑자기 급변하는 환경에서 바로 대응할 수 없게 되거나, 계획을 잘못 세워 사회간접자본 시설을 너무 과하거나 부족하게 하여도 이는 혈세낭비 뿐만 아니라 지역 자체가 큰 혼란에 빠질 수도 있게 된다.
도시기본계획은 관에서 계획하고 발표한 자료로서 그 자료를 신뢰할 수 있다는 것이며, 그 내용에는 향후 20년 이내에 녹지가 대지 또는 주거지나 상업지 등으로 변경되거나 공업단지 등 지구단위계획, 지역인구의 증감 등 전반적인 지역도시변화에 대한 계획을 세부적으로 자세하게 작성해서 발표한 미래도시계획으로서, 미래에 변화될 계획들에 맞춰 투자자가 자세히 파악한 후 투자할 수 있기 때문에, 더 큰 수익을 안전하게 확보할 수 있어 장기적인 부동산투자자의 입장에서는 보물지도와도 같은 존재이다.
결국 투자하기 좋은 지역은 이미 화려한 네온사인 아래 많은 인파로 붐비는 중심지가 아니며, 도시기본계획 등을 면밀히 분석한 후 미래에 네온사인 아래 많은 인파로 붐빌 자리를 선정해서 매입한 후 잊고 장기적으로 기다려야 안정적으로 크게 성공하는 투자를 할 수 있다. 그러다보니 매수할 시기도 문제가 된다. 아무 때나 매수해 놓고 끝도 없이 기다릴 수는 없는 노릇이기 때문이다. 분명한 것은 꼼꼼한 현장답사 후 지역의 변화추이를 확인한 후 대축적지도를 펼쳐 놓고 분석해 본다면 개발의 시기를 거의 확실하게 추정할 수 있기에, 장기적 가격그래프 상 가장 저점에서 효율성을 극대화시킬 수 있는 지점을 찾아 매입할 수도 있게 된다.
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