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기사입력 : 2025.03.27 15:42
<기획연재칼럼> 100세 시대 자산관리 노하우 (4)
분양형 호텔 투자의 위기와 전망 그리고 올바른 투자전략
지난 칼럼에서 소개한 ‘생활숙박시설’에 관한 질문이 많아, 이번에는 더 큰 개념인 ‘분양형 호텔’의 정의와 현황, 향후 전망에 대해 다루어 보겠습니다.
분양형 호텔이란 투자자가 호텔 객실의 소유권을 개별적으로 분양받아 전문 호텔운영사와 위탁운영 계약을 체결하고, 호텔 운영 수익을 배분받는 방식의 수익형 부동산입니다. 객실의 용도는 취사가 가능한 ‘생활숙박시설’과 취사가 불가능한 ‘일반숙박시설’로 구분됩니다.
분양형 호텔 투자의 위기
용도의 불명확성과 법적 분쟁 - 2020년 정부의 부동산 규제 강화와 COVID-19 팬데믹의 영향으로 아파트 가격이 급등하면서, 일부 생활숙박시설이 대체 주거시설로 주목받았습니다. 그러나 용도와 법적 기준이 명확하지 않아 주거용으로 홍보된 시설이 많았으며, 정부가 주거용도 사용을 금지하면서 투자자와분양 업체 간 법적 분쟁이 빈번히 발생했습니다.
과장 및 허위 광고 - 분양형 호텔은 관광객 수요가 충분한 입지와 신뢰할 수 있는 위탁운영사의 안정적인 운영 능력이 필수입니다. 그러나 많은 호텔들이 초기 분양 단계에서 과장된 수익률을 제시했고, 실제 운영 과정에서 이를 충족하지 못하면서 투자자들이 큰 손해를 보는 경우가 많았습니다. 운영사가 파산하거나 운영사가 여러 개로 나뉘는 사례도 빈번히 발생했습니다.
숙박업 미신고 영업 - 숙박업 영업은 최소 30개의 객실 확보와 신고 절차가 필수지만, 조건을 충족하지 못한 투자자들이 에어비앤비 등 공유숙박 플랫폼을 통한 불법 운영을 선택하기도 했습니다. 하지만 팬데믹으로 인한 운영난과 올해부터 시작된 정부의 강력한 단속으로 인해 이러한 운영이 사실상 불가능해졌습니다.
분양형 호텔의 향후 전망과 해결책
정부는 숙박업 미신고 시설에 대해 이행강제금을 부과하고 있으나, 올해 9월까지 숙박업 신고 또는 오피스텔 전환을 신청한 경우에는 유예기간을 부여했습니다. 이에분양형 호텔 시장은 다음과 같은 형태로 변화할 전망입니다.
오피스텔로의 용도 전환 - 정부가 용도 변경의 일부 규제를 완화했으나, 여전히 소유자 전원동의, 복도 및 주차장 기준 충족, 지구단위계획 변경 등의 현실적 난관이 많이 남아 있습니다.
신규 숙박업 신고 - 용도 전환에 실패하여 숙박업 신고 및 숙박업을 통한 수익화는 객실 30개 이상 확보와 로비 및 편의시설 등 호텔 운영 조건을 충족해야 하므로 상당수의 호텔이 현실적인 문제를 해결하지 못하고 어려움에 처할 가능성이 높습니다.
당초 호텔로 설계되어 운영되고 있는 호텔 - 당초 호텔을 목적으로 설계 및 시공이 이루어져 이미 운영 중인 시설들이 향후 큰 수혜를 받을 것으로 예상됩니다. 현 법령의 변경 및 정부의 지침사항에 위배되지 않으며 특히 불법 숙박 플랫폼의 단속 강화, 관광 산업 회복으로 인한 국내외 숙박 수요 증가로 경쟁력 및 수익성이 증대될 것으로 예측됩니다. 현재 수익성이 확보된 물건들로부터 거래가 활발히 이뤄지고 있습니다.
분양형 호텔 투자 시 체크리스트로는 첫째, 충분한 수요가 발생하는 입지에 위치하고 있는가? 둘째, 호텔을 위한 설계 및 시공이 이루어졌는가? 셋째, 글로벌 호텔 체인 등 안정적인 운영 노하우를 확보했는가? 넷째, 안정적인 수익이 확보되는가? 또 그 근거를 명확하게 제시할 수 있는가? 다섯째, 분양 업체는 믿을 만한 곳인가? 입니다.
기회는 언제나 위기에서 찾아옵니다. 자산의 가격이 정보와 이해의 부족으로 왜곡되었을 때 전문가는 확신을 가지고 투자합니다. 현재 분양형 호텔은 수익형 부동산 시장에서 수익성과 자산 가치 상승의 측면에서 리스크 대비 안정적인 위치에 있습니다. 현재의 위기상황에서 신중하고 올바른 정보를 바탕으로 현명한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.
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