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기사입력 : 2009.05.25 15:55
가장 임차인의 판별
잔금을 납부하고 소유권을 취득하면 낙찰부동산에서 거주하는 사람의 명도절차를 거쳐야 한다. 명도는 경매에서 중요한 절차이다. 경매부동산에서는 가장임차인이 있다. 가장임차인이라고 해서 무조건 배제할 필요는 없으나 배당에서는 중요한 영향을 주기도 한다.
서류상으로만 전입 신고를 마친 가짜 임차인들이 늘고 있다. 경기 침체의 골이 깊어지면서 집주인과 짜고 최우선 변제금을 확보하기 위한 가짜 세입자들이 많아지고 있는 것이다. 통상 주택이 경매에 부쳐질 경우 채무자나 소유자측에서 돈을 일부라도 회수하기 위하여 이미 전입하여 무상으로 거주하는 친인척, 지인과 허위의 임대차계약서를 만들어 임차인으로 둔갑시킨 뒤 소액보증금 등의 배당요구를 하거나, 경매전후에 새로이 임대차계약을 맺어 명도비용이라도 받아 챙기려고 시도한다. 이러한 경우 가장 임차인인지 여부를 밝히기가 쉽지 않아 실제 이들에게 부당하게 배당되는 사례가 적지 않다. 가장임차인에게 배당되는 만큼 채권자들이 손해를 보게 되고, 대항력이 인정되는 경우에는 매수인에게 인수된다.
가장 임차인에 대하여는 형법상 사문서위조 및 행사죄 등으로 형사고소하거나 배당배제요구나 배당이의의 소송, 명도소송을 통해 사후에 구제받을 수 있으나, 사전에 가장 임차인 여부를 확인하고 입찰하는 것이 더 중요하다
가짜 임차인은 집주인의 묵인 또는 집주인과 짜고 발생하는 게 대부분이다. 우선 대항력을 높이기 위해 집주인이 가상의 임차인을 둬 경매를 지연시키려는 목적이 크다. 주택임대차보호법상 최우선 변제권을 노린 가짜도 상당수다.전세 보증금 4000만원 미만의 임차인에게 원칙적으로 1600만원까지 우선 변제가 가능(서울 기준)한 법의 허점을 노린 생계형 범죄인 셈이다.
가장 임차인 판별법은 ㉮ 임차인, 채무자의 친인척관계 확인 : 채무자는 친인척을 가장 임차인으로 주로 이용하므로 호적등본, 재적등본을 발급받아 가까운 친인척이라면 가장임차인으로 볼 수 있다. 부부간에는 임대차가 인정되지 않고, 이혼한 경우 가장이혼이 아닌 경우에만 이혼한 날로부터 임차인으로 인정된다. 채무자도 진정한 임차인인 한 소유자에 대한 관계에서 임차인이 될 수 있다.
㉯ 경매개시기입등기 직전 또는 그 후의 임차인인지 여부 확인 : 채무자로서는 통상 경매신청되기 직전이 되어야 비로소 재산보전방안을 찾게 되고, 외부의 조언을 얻어 가장 임차인을 두게 된다.
㉰ 근저당권자인 금융기관에 확인한다. 금융기관은 근저당설정당시 통상 임대차관계를 조사하여 담보물조사서를 작성해 둔다.
㉱ 가장 임대차계약의 경우 통상 부동산중개업사의 입회 없이 당사자끼리 계약하고, 내용이 부실하며, 확정일자를 소급할 수는 없으므로 확정일자가 최근으로 되어 있거나 없는 경우가 많고, 보증금액이 소액보증금에 맞추는 경우가 많다.
㉲ 임차주택의 구조 및 임차인의 수를 확인한다. 임차주택의 구조상 다수의 임차인이 사용수익하기 곤란하면 가장 임차인일 가능성이 높다. 예컨대 방4개 아파트에 4명의 임차인이 방 1개씩 임차한 경우 등이다.
㉳ 임차인이 미성년자인 경우나 보증금을 부담할 능력이 안되는 무직자, 학생인 경우에도 가장 임차인일 가능성이 높다.
㉴ 공동주택의 경우 각종 고지서 확인한다. 관리비고지서, 도시가스 사용료 등 각종 고지서가 누구 명의로 발급받는지 확인하여 임차인 명의로 된 것이 없다면 가장 임차인일 가능성이 높다.
㉵ 가장 임차인이 임대차계약을 체결하게 된 경위, 보증금이나 월세를 지불한 증빙자료를 제출할 것을 요구하고, 근저당권자인 금융기관에 사실조회를 해서 임대차조사내역을 제출받는 등의 방법으로 가장 임차인임을 밝힐 수 있다.
경매 낙찰자 입장에선 가짜 임차인으로 의심되더라도 무조건 배제할 필요는 없다. 가짜 임차인인지 여부를 채권자(보통 금융권)가 소송 등을 통해 가려주기 때문이다. 설사 가짜 임차인이 최우선 변제금을 배당받더라도 낙찰자에겐 전혀 손해가 가지 않는다. 다만 명도 과정에서 이사 비용 등을 무리하게 요구할 가능성이 있다. 가짜 임차인이 있다면 명도 저항과 경매 지연에 따른 추가 비용이 발생할 수 있다. 하지만 실제 전세 보증금이 오고간 증거가 없을 경우 가짜 임차인을 비교적 쉽게 가려낼 수 있는 만큼 경매 낙찰자 입장에선 물건만 좋으면 굳이 입찰을 포기할 필요는 없다.
